Как да продадем/отдадем под наем успешно имота си

Публикуването на имотна обява е отговорна задача, от чието изпълнение зависи, разбира се, и крайният резултат - продажбата на обекта. В тази статия ще стане дума за публикуването на имотна обява с цел продажба. Ще видим кои са добрите практики при създаването и качването ѝ, както и какво може да отблъсне вашите потенциални купувачи.

Публикуване на имотна обява: първи стъпки

Първата и основна стъпка е подходящата подготовка. Колкото повече време отделите на предварителното планиране, толкова по-добре за егото и увереността ви, когато се стигне до момента на преговаряне. Добрата подготовка ще ви даде самочувствие, ще можете да отговорите адекватно на релевантни въпроси, свързани с обявата, и ще оставите у потенциалния ви купувач усещане за сигурност и доверие.

Проучете други съществуващи обяви в района за продажба на имот

Приемете го част от подготовката ви. Напишете си домашното и прегледайте подобни обяви в района - от кога са, каква активност имат, информация като цени за площ, снимки на обявата и др. Това ще ви помогне да разберете повече за наситеността на пазара в този момент.

Планирайте стратегия за продажба

Тук се спираме на два начина. Първият е като подготвите максимално добра обява за имот, която въобще може да се намери на пазара. За да го постигнете, може да се наложи леко да снижите цената. Добрата обява, в крайна сметка, е изгодната обява.
Друга стратегия е като заложите определената цена като посочите, че тя ще бъде валидна до конкретна дата и след това ще има повишение.

Някои предпочитат първата стратегия, докато други са по-скоро склонни да свалят от цената, за да са конкурентноспособни. Вие решавате по кой план ще действате, ала не забравяйте, че трябва да бъдете една идея по-гъвкави, ако получите ценово предложение от купувача.
Ако например става дума за леко снижение на цената от ваша страна, не отказвайте веднага, помислете дали това ви устройва. Поговорете с близките и тогава върнете окончателен отговор или пък алтернативно предложение.

Подберете хубави снимки на вашите имоти

Казват, че втори шанс за първо впечатление няма и е вярно. Постарайте се да направите красиви и реалистични снимки на вашия обект като качеството на снимките трябва да бъде безупречно.
Помислете как вие, например, бихте избирали имот за закупуване. Поставете се сега на мястото на купувача. Дали бихте обърнали внимание на обява, която има не повече от 1-2 снимки, и то с лошо качество? Вероятно не.
Дори можете да си направите следното упражнение: огледайте имота си, вижте дали изглежда спретнат и добре поддържан, и може би ще установите, че има нужда от освежаване или някаква промяна. В крайна сметка, искате да го продадете, нали?

Помолете външен човек за мнение и оценка на имота

Ако живеете в този имот от няколко (или много) години, вероятно ще ви е малко трудно да го видите обективно. Разбира се, за вас това е прекрасен дом, изпълнен с уют и топли семейни спомени. Или пък не. В този случай би ви било доста по-лесно.
Ала, ако първото е валидно, помолете близък или дори приятел да ви даде мнение за външния му вид и въобще да сподели мнение за имота. Мнение от професионалист също би помогнало. Крайната цел е да превърнете имотната си обява във възможно най-атрактивна.
Вложете средства в почистването на дома и освежаването му от професионалисти и можете да сте сигурни, че това ще привлече купувачи и ще поддържа техния интерес. Да не говорим, че тази визия на дома ще ви отличава от конкуренцията. Повече за това в следващата точка.

Подобрете козметично дома си

Да речем, че вашият дом се оценява на 100, 000 евро и решите да направите подобрения на стойност 30,000 евро. Сега, вероятно, ще си кажете, че новата продажна цена ще бъде 130,000 евро. Истината е, че продажбата на имот е също както продажбата на автомобил. Искаме или не, стойността им се губи вследствие на експлоатацията и не можем да очакваме, че цената им ще бъде същата, както когато сме го купили.
Вместо да правите скъпи общи ремонтни дейности, сменете нещо мъничко, като остарял бойлер, очукана мебел и др. Ако пък вътрешното обзавеждане към момента е под всякаква критика, споменете, че сте склонни да намалите цената, ако те ще останат с продажбата.
Имайте предвид обаче, че масово хората не биха искали да ползват нечии стари мебели. Хората купуват имота с идеята да го превърнат в свой дом, обзаведен спрямо техните представи и виждания. Всичко останало отива в близкия контейнер. Или пък, разбира се, вие можете да си ги продадете или приберете някъде.

Личните вещи нямат място в имотната обява

Съгласете се, че изглежда меко казано несериозно да публикувате имотна обява с всякакви лични вещи на кадър. Ако сте се постарали домът ви да изглежда спретнат, чист и приятен, това ще ви свърша по-добра работа от това да показвате лични вещи.
Премахнете вещи с колекционерска стойност, приберете семейните снимки, картините по стените, дрехи и други вещи. Опитайте се да се внесете усещане за приветлива, уютна атмосфера, което със сигурност е постижимо и без семейните ви снимки, наредени върху мебелите.
Не приемайте този съвет твърде лично. Потенциалният ви купувач не се интересува от личния ви живот и така трябва да бъде. Отделно, на подсъзнателно ниво, той няма да може да се види в този дом, живеейки със своето семейство. Напротив, усещането ще бъде сякаш навлиза в личното пространство на непознат. Може да се наложи дори да наемете склад временно докато се оправите с ненужните вещи и изнасянето на покъщнината.

Сложете конкурентна цена във вашата имотна обява

Конкурентната цена със сигурност е добър старт, за да продадете обявата си. Ако цената е твърде ниска, без съмнение ще загубите пари и няма да сте доволни от сделката си. Ако пък е твърде висока и не отговаря на предлаганото, вероятно няма да получите кой знае колко добри предложения. В този случай имотът ви би останал на пазара за доста по-дълго време. Намерете златната среда.

Доверете се на агент по недвижими имоти

Сами ще ви е трудно и объркано, ще загубите нерви, време и пари. Опитните професионалисти ще ви помогнат това да не се случи. Да, те ще вземат малък % от сделката, като ще се постараят да го продадат на възможно най-добрата цена, защото съответно ще получат и по-висока комисионна.
Ако искате да продадете имота си в рамките на даден период, силно ви препоръчваме да се доверите на агентите по недвижими имоти. Основното предимство и смисъл в това е, че те познават сферата и са наясно каква цена биха взели за вашата оферта. Разбира се, в техен интерес е цената да бъде максимално висока.

Изберете правилното време за продажба на имота

Знаете ли, че статистиката сочи, че пролетта се оказва един от най-благоприятните периоди за продажба на имоти? Слънчевото време позволява да се правят огледи без да се бърза, да се разгледа обекта внимателно, както и да се премислят вариантите. Разбира се, съвсем естествено е да желаете да продадете имота си възможно най-скоро на възможно най-добрата цена.

Подходящ ли е методът на аукциона за продажба на имот?

Нека ви разкажа за един метод на продажба и това е чрез аукцион, представен от руския специалист Александър Санкин.
Тук става дума за един сравнително нов и модерен начин за оптимизация на работата на брокерите. Благодарение на този метод, можете действително да вземете максимално висока цена за вашия имот за сравнително кратко време, дори, например, в рамките на 2 седмици.
Предимството на това е, че времето за огледи се съкращава значително. Не че няма. Напротив, огледите се организират по-добре, например, за 2 дни може да се направи оглед за желаещите и да предложат цена.
Този метод работи чудесно в чужбина, като при нас има известни колебания и притеснения за състояние на имот, яснота и прозрачност при аукциона за имота.
В по-голямата част от случаите, методът може да бъде много успешен за брокерите, купувачите и продавачите. Като всеки може да дойде и разгледа даден район и имота, ще има възможност да го види на място заедно с други кандидати, което е обичайна практика. Някои може да дадат по-висока, други по-ниска цена. Крайното решение за продажбата на имота на конкретна цена остава ваше.
Друга причина, поради която аукционът е добра стъпка е това, че масово хората изпитват вътрешни колебания, когато видят дадена цена. Въпроси като “Дали това е добра сделка, дали не ми е твърде скъпо, дали да разгледам и други обяви…” често минават през главите на хората.
При аукциона обаче, те самите предлагат цена, която са сметнали, че могат да отделят и така двете страни биват удовлетворени, особено ако действително се стигне до споразумение.
Аукционният метод силно се влияе и от пазарния статус, дали е във възход или има свивания. При първия сценарий, мотивацията за закупуване е по-силна, заради очакваното повишаване на цената на пазара след няколко месеца, т.е. пазарът е в състояние на възход.
Купувачът вижда, че има интерес от други хора, които дори са на място за оглед, решава колко може да предложи, за да получи имота и ако собственикът е удовлетворен, сделката се осъществява.
От страна на брокера, този метод също е не по-лош вариант, тъй като така се спестяват неколкократни ходения по огледи. С този метод една и съща информация може да достигне до максимално много хора. Освен това се позволява съвместна работа и споделяне на комисионната.

Може да бъде приложим както за едното, така и за другото. И в двата случая говорим за това, че собственикът си е поставил срок, в който да продаде имота си.
Този метод също може да се приложи както за големия град, така и за малките, макар че пазарът при тях е малко по-различен. Така или иначе, трябва да опитате и ще разберете. Още повече, когато има налице качествена услуга, която да върви с добре изпипан маркетингов план.
Друго, което е важно да се отбележи тук е това, че този план на действие работи, когато се приложи спрямо ситуацията. Ако вземете директно някоя идея от чужд пазар и се опитате да я копирате буквално, навярно резултатът няма да е особено добър. Винаги прилагайте спрямо ситуацията и вашата обява.
Например, споделянето на комисионната между отделните агенти вследствие на продажба чрез аукцион трябва да бъде пригодена спрямо нашата култура. В САЩ нещата стоят по по-различен начин.

Каква е статистиката за сключени сделки на месец у нас?

Много е динамично и различно. Някои брокери може да се справят с тази задача в рамките дори на 2 седмици, други за месец, трети за няколко месеца. Всичко зависи от подхода, стратегията, процеса и т.н.

Обяви за продажба и наем на недвижими имоти: с колко да надцените имота си?

Ако ще надценявате имота си, не бъдете алчни и вдигнете с около 20%, тъй като масово купувачите предлагат снижение на цената с 20%.

Спешност на обявата

Да кажем, че вече сте определили начина за продажба, сега е важно да сте наясно със срока, в който искате нещата да се случат. Отговорете си на въпроса защо искате да продадете имота и в какъв период от време. Имайте предвид, че това може да се окажат въпросите и на вашите потенциални купувачи.

Продажба и/или наем на апартаменти: не притискайте хората

Не бъдете твърде убедителни, че това е най-изгодната оферта, защото може и да не е. Въпросът не винаги е само в цената, а в придружаващите я фактори. Повечето хора, ако не всички, оглеждат не само един район, търсейки имот за закупуване или дори наем на жилище.

Не спирайте да гледате конкурентни обяви

Разгледайте стари и нови такива, проучете какво се търси, разровете се из форуми, информирайте се от какво се притесняват хората при търсенето на имот за наем или закупуване. Форумите са малки общности, където хора с общи интереси се събират и си помагат.
Запознайте се със страховете им и се опитайте да им помогнете и да ги разберете. Това ще ви помогне да превърнете обявата си в изключително атрактивна, но не излизайте от рамките на реалността! Всяка една дума, която сте написали за имота си трябва да отговаря на истината. Бъдете коректни и хората ще го оценят.

Как да не загубите пари от имота?

Проучете какъв е пазарът сега, днес. Разбира се, нищо не ви пречи да се върнете назад във времето и да разгледате статистики. Основното и най-важно нещо е да следите пазарното състояние сега, в този момент така, че да минимизирате риска от загуби.

Разберете какво иска купувачът

Влезте му под кожата в най-позитивен смисъл. Разберете защо купува, колко е склонен да плати. Не забравяйте, че тези хора най-вероятно са били на пазара още преди вие да пуснете вашата имотна обява. Те са се запознали вече с общите цени, а вероятно и с тези на потенциални конкуренти в даден район.
Ето защо, ако нямате най-добра цена за имот, не се опитвайте да ги манипулирате, защото те вероятно вече са се запознали с цените на имотите от вашия тип в района.

Проучете как работи пазара на имоти

Можете ли да се справите с негативите му? Как действа купувачът в днешни дни? В 90% от случаите, купувачът се съветва с брокер, който му помага да се сдобие с най-добрата сделка спрямо очакванията му.

Купувачът за себе си ли купува, или за семейството си?

Това също е от огромно значение. Ако потенциалният ви купувач не е семеен, колкото и да му обяснявате колко прекрасен е имотът за деца, жена и 2 кучета, няма да има особено значение за него.
И това е така, защото към момента това не е неговият приоритет.
Може би след време това ще се промени, ала сега нещата са други. Съответно, ако не бърза и не му е спешно, вероятно ще изчака, а може би ще смени критериите си поради ограничен бюджет, липса на подходящи оферти или друго.

Купувачът купува с цел инвестиция или за живеене?

Ето това е още една тема за размишления. Това е и въпрос, който задължително трябва да зададете, когато сте на оглед, например. Знаейки мотивите му, ще можете да акцентирате в обявата си на реалните предимства на имота, като например, защо е подходящ за инвестиция.
Купуването на жилище с цел инвестиция се прави обикновено от хора със спестявания, които са преценили, че ще бъде доходоносно да вложат в имот, отколкото в дадено бизнес начинание.
За разлика от семействата, търсещи нов дом за живеене, при инвеститорът в този случай липсва емоцията, има по-широк обсег на района, в който ще търси варианти и тип жилище.

Защо имотът ви не се продава?

Ако смятате, че сте изпълнили най-основните точки при създаването, качването и публикуването на обявата като информация, цена, снимки на обекта, но все още няма интерес към нея, обмислете следните неща.

Казвате ли цялата истина за имота?

Ако се опитвате да скриете някои неприятни детайли, те ще излязат наяве рано или късно. Бъдете максимално искрени, сложете картите на масата, кажете за хубавите и не толкова страни на имота, бъдете обективни. Хората не са глупави и сами могат да преценят дали даден имот им харесва, или не. Манипулацията, че имотът е на комуникативно място, например, когато очевидно не е няма, да ви затвори сделката с положителен резултат за вас.

Достатъчно гъвкави ли сте?

Да кажем, че в обявата сте написали, че огледи се провеждат само на определена дата или в конкретен ден и час. Как очаквате хората да дойдат, ако нямат възможност? В крайна сметка без оглед на място няма никакъв шанс за затваряне на сделката. Поне не в България.
Поради тази нeвъзмoжнocт зa прoвeждaнe нa oглeди в удoбнo зa купувaчитe врeмe, хората не просто няма да дойдат, но и ще пренебрегнат вашата обява за продажба имот като вариант, колкото и да им харесва.
Една такава малка пречка, която е напълно преодолима, може да ви коства продажбата. А все пак, тук не говорим за чифт обувки, а за жилище, имот, което не струва никак малко.
Много е важно да разберете, че купувачите, както и вие, са заети хора. Не всичко се върти около желанието им да си намерят жилище за живеене или инвестиция.
В много случаи това са работещи хора от 9 до 5, които могат едва след края на работния ден да ви посетят, обърнат внимание и да си направите нормална делова среща.
В останалите случаи става дума за безкрайни и безсмислени донякъде разговори по телефона, които не довеждат до резултат.
В този смисъл, опитайте се да бъдете максимално гъвкави с потенциалните си клиенти. Отменете излизането с приятели, обадете се, че ще закъснеете, ако не е проблем, и отидете за 1 час на мястото за провеждане на огледа. Винаги се стремете да организирате така нещата, че да бъдете максимално полезни за провеждане на огледи, срещи с клиенти и т.н.
Има много случаи, в които млади двойки отиват на огледи, искат да разберат повече информация за имота, ала няма от кого. Дори понякога се насрочва среща със собственика или инвеститора, които обаче не се появяват и сделката, разбира се, пропада.
По-лошото е, че те остават с негативно първо впечатление и навярно не биха да се доверили или препоръчали това лице.
Ако работите с брокер, координирайте с него възможностите за провеждане на огледи предварително и дори бихте могли да осигурите достъп на агенцията до имота, ако лично нямате възможност да присъствате на даден оглед.

Отказвате да преговаряте

Да речем, че искате да продадете имота си за 300,000 лв и сте сигурни, че не бихте направили никакъв компромис с цената. Разбираемо е.
Вие сте си преценили, че това е сумата, която искате да получите. Само че има редица примери, в които потенциалният купувач е готов да плати много близка сума до тази, например, 280,000 лв, и среща отказ, последван от месеци на слаб или никакъв интерес от клиенти към същия имот.
Постъпете разумно и бъдете отворени към различни предложения, изслушвайте хората, вслушвайте се в съветите на агенциите на недвижими имоти. Всичко това ще доведе сделката до положителен край не само за вас, ала за брокера - вашият сътрудник - и купувача.
И съвсем накрая на тази точка, не забравяйте, че на пазара конкуренцията не е никак малка. Вие се борите за един клиент, за когото се бори една шепа продавачи, агенции за имоти и т.н. Ето защо не бива да подценявате финансовите възможности на купувачите.
Внимателно преценявайте техните оферти, консултирайте се с професионалисти в сферата, за да вземете най-добрата цена за обекта си, а клиентите да си тръгнат удовлетворени от сделката си с вас.
Тяхното удовлетворение работи във ваша полза, тъй като ако имате и други обекти, рекламата от уста на уста ще достигне и до други клиенти. Бъдете толерантни, гъвкави, действайте с разум и премерени емоции, за да реализирате добрата сделка, към която сте устремени.

Полезна ли ви беше тази статия?

Сега е ваш ред да оформите обявата си за продажба на имот в нашия безплатен сайт за имоти като се съобразите с добрите практики. Те ще ви помогнат да намерите подходящи клиенти за вашия имот по-кратко време!